PROTEGER A LOS AVALISTAS DE LA HIPOTECA CUANDO AL HIJO LE EXPULSAN DE CASA

BANCO DE ESPAÑA

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DIRECCION GENERAL DE CONSUMO

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ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE BANCA

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CONFEDERACIÓN ESPAÑOLA DE CAJAS DE AHORROS

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ASUNTO: PROTECCIÓN DE LOS TITULARES, DE PRÉSTAMOS/CRÉDITOS DE COMPRA DE VIVIENDA , Y AVALISTAS DE ESOS HIJOS, QUE, POR SITUACIONES DE SEPARACIÓN/DIVORCIO, DEBEN ABANDONAR LA VIVIENDA

Burgos, 26 de febrero de 2.024

Muy Sres. míos:

Soy un modesto jubilado y abuelo, que, durante mi vida profesional, en un banco internacional, he trabajado en el tema hipotecario durante DIEZ AÑOS.

Por otra parte, desde hace unos TREINTA AÑOS formo parte de la ASOCIACIÓN DE PADRES DE FAMILIA SEPARADOS DE BURGOS-A.P.F.S.-BURGOS.

Pero, antes de nada, les cuento mi caso personal. En el año 1.981, mis padres avalaron un préstamo para la compra de una vivienda, que al año siguiente se dedicó a vivienda familiar y matrimonial. He sido el único propietario.

Por parte de mi entonces mujer, hoy sería cónyuge, en el ejercicio de su libertad, exigió separación matrimonial, que conllevaba el abandono, por mi parte, de dicha vivienda. Por lo tanto, tanto nuestra hija, como yo, no la pudimos utilizar. Yo todo el tiempo, nuestra hija en los periodos de visitas. Obviamente, si hubiera sido necesario, también hubieran podido residir mis padres.

Pues bien, mi hoy ex mujer, pidió participar en un sorteo de viviendas públicas de Castilla y León, y le fue denegado por mis contribuciones contempladas en sentencia, e ingresos míos durante la vida en común.

En dicha vivienda siguieron viviendo niños que no eran míos.

Actuación del Excmo. Ayuntamiento de Burgos: empadronó a una persona que no se contemplaba en sentencia.

Al tener problemas para empadronarme, me empadronaron como indigente en una oficina municipal.

Finalmente, me empadronaron en la vivienda de mis padres, sin que yo diera mi consentimiento.

En su momento, la Concejala de la Mujer del Excmo. Ayuntamiento de Burgos, me denunció. Me presté a un diálogo, que rechazó. Pedí que fuera defendida por abogado del Excmo. Ayuntamiento de Burgos. No se hizo.

Con abogado privado, en un proceso sin garantías, fui condenado a una multa.

Ha llegado el momento de considerar a los avalistas de préstamos/créditos, normalmente con garantía hipotecaria, también, como clientes/consumidores.

¿De que son clientes o consumidores?. De la finalidad de la operación financiera, que está muy bien para garantizar el sistema bancario, pero dicha operación financiera tiene una finalidad distinta de los legítimos intereses de la entidad financiera: DAR UN TECHO AL HIJO/HIJA Y DESCENDENCIA.

Si no se pidiera para esa necesidad, el aval no se daría.

Y aquí no se trata de limitar la libertad de una pareja o cónyuge, que, en muchos casos, es cotitular de la propiedad y de la operación financiera.

Nos encontramos que el uso de los miembros de la pareja, en ciertas autonomías, por ese abandono del uso de la vivienda, como es en el País Vasco, en que hay compensación para el propietario, copropietario:

Ley 7/2015, de 30 de junio, de relaciones familiares en supuestos de separación o ruptura de los progenitores

“Artículo 12. Atribución del uso de la vivienda y del ajuar doméstico.

1. En defecto de acuerdo o de su aprobación judicial, el juez atribuirá el uso de la vivienda familiar, y de los enseres y el ajuar existente en ella, en atención a lo que sea más conveniente para el interés superior de los hijos e hijas, a criterios de necesidad de los miembros de la pareja y a la titularidad de la vivienda.

2. El juez otorgará el uso de la vivienda familiar preferentemente al progenitor a quien corresponda la guarda y custodia de los hijos e hijas comunes si es lo más conveniente para el interés de estos.

3. El juez podrá atribuir el uso de la vivienda familiar a aquel miembro de la pareja que, aunque no tuviera la guarda y custodia de sus hijos e hijas, objetivamente tuviera mayores dificultades de acceso a otra vivienda, si el otro progenitor tuviera medios suficientes para cubrir la necesidad de vivienda de los y las menores y fuera compatible con el interés superior de estos.

4. Si la guarda y custodia fuera compartida entre los progenitores y el uso de la vivienda no fuera atribuido por periodos alternos a ambos, se atribuirá al progenitor que objetivamente tuviera mayores dificultades de acceso a una vivienda si ello fuera compatible con el interés superior de los hijos e hijas.

5. La atribución del uso de la vivienda a uno de los progenitores por razones de necesidad deberá hacerse con carácter temporal por un máximo de dos años, y será susceptible de prórroga, también temporal, si se mantienen las circunstancias que la motivaron. La prórroga deberá solicitarse, como máximo, seis meses antes del vencimiento del plazo fijado, y tramitarse por el procedimiento establecido para la modificación de medidas definitivas.

En el caso de atribuirse el uso de la vivienda familiar y el ajuar a uno de los progenitores por otorgársele la guarda y custodia de los hijos e hijas, ya fuera exclusiva o compartida, y si la vivienda fuera privativa del otro progenitor o común a ambos, dispondrá del uso solo mientras dure la obligación de prestarles alimentos.

En todo caso, la revisión judicial de este derecho de uso podrá solicitarse a instancia de parte, por cambio de circunstancias relevantes. El ejercicio abusivo o de mala fe del derecho a solicitar la revisión podrá dar lugar a responsabilidades civiles o de carácter patrimonial.

6. El juez podrá sustituir la atribución del uso de la vivienda familiar por el de otra vivienda propiedad de uno o ambos miembros de la pareja si es idónea para satisfacer la necesidad de vivienda de los hijos e hijas menores y, en su caso, del progenitor más necesitado.

7. En el caso de atribuirse la vivienda a uno de los progenitores, si ésta es privativa del otro o común de ambos, se fijará una compensación por la pérdida del uso a favor del progenitor titular o cotitular no adjudicatario, teniendo en cuenta las rentas pagadas por alquiler de viviendas similares y la capacidad económica de los miembros de la pareja.

8. Si los progenitores poseen la vivienda en virtud de un título diferente al de propiedad, los efectos de atribución judicial de su uso quedan limitados por lo dispuesto por el título, de acuerdo con la ley.

9. En caso de atribución o distribución del uso de la vivienda, las obligaciones contraídas por razón de su adquisición o mejora, incluidos los préstamos hipotecarios y los seguros vinculados a esta finalidad, deben satisfacerse por las partes de acuerdo con lo dispuesto por el título de constitución. Los gastos ordinarios de conservación, mantenimiento y reparación de la vivienda, incluidos los de comunidad y suministros, y los tributos y las tasas o impuestos de devengo anual corren a cargo del beneficiario del derecho de uso.

10. La parte que haya de abandonar la vivienda familiar podrá retirar sus ropas, efectos y enseres de uso personal y profesional, en el plazo que prudencialmente se señale, procediendo a realizarse un inventario del resto de los bienes y enseres comunes que permanezcan en la vivienda.

11. Son causas de extinción del derecho de uso:

a) El fallecimiento del beneficiario del uso.

b) Las pactadas entre los miembros de la pareja o partes.

c) La mejora de la situación económica del beneficiario del uso o el empeoramiento relevante de la situación económica de la otra parte, debidamente justificada y salvo que expresamente se hubiera pactado lo contrario.

d) El matrimonio o convivencia marital del beneficiario del uso con otra persona, salvo que expresamente se hubiera pactado lo contrario.

e) Si se hubiera atribuido judicialmente por razón de la guarda, se extinguirá por la finalización o cese de ésta o de la obligación de prestar alimentos.

f) Por vencimiento del plazo previsto en la atribución temporal judicialmente adoptada.

12. En los casos c) y d) del apartado anterior deberá acreditarse el hecho causante de la extinción mediante el procedimiento para la modificación de medidas, pudiendo llevarse a efecto en el resto de los supuestos por vía de ejecución de sentencia.

13. Una vez extinguido el derecho de uso, el progenitor titular de la vivienda podrá recuperar su posesión en ejecución de la sentencia que haya acordado el derecho de uso o de la resolución firme sobre la duración o extinción de este derecho, y podrá solicitar, si procede, la cancelación del derecho.

14. Para disponer de la vivienda y ajuar familiar cuyo uso corresponda al beneficiario no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en ausencia del mismo, la autorización judicial.”

En Burgos, por ejemplo, tenemos múltiples casos en que el padre propietario, o copropietario, QUE SUELE SER EXPULSADO, no recibe ninguna compensación,  incluso debe pagar ciertos gastos de la vivienda, IBI, seguro….., y su parte de la cuota hipotecaria, durante años y años.

Imaginen Uds. a unos padres, que a menudo deben recoger al hijo y a los nietos, para que la antigua nuera, durante años, disfrute de la vivienda, e incluso reciba a novios o amigos. Y los suegros avalando.

Obviamente, no seria factible una cláusula antidivorcios, que lo impidiera, o dificultare, pero sí sería factible que, en estos casos, copropietarios, que han firmado la operación financiera, en el caso de estas situaciones de familia y pareja, debieran asumir el pago de toda la cuota propietaria, POR PARTE DEL que queda en la vivienda.

Luego, en liquidación de la sociedad de gananciales, o en caso de venta, se decidiría lo que procediera.

Obviamente, otras alternativas serian planteables, pero se estima que, desde ya, es viable

CONTEMPLAR EN LA ESCRITURA HIPOTECARIA,  PRÉSTAMO O CRÉDITO,QUE SI POR DECISIÓN JUDICIAL, UNO DE LOS COPROPIETARIOS O COTITULARES DE LA OPERACIÓN FINANCIERA, DEBIERA ABANDONAR LA VIVIENDA, EL COPROPIETARIO Y COTITULAR DE LA OPERACIÓN FINANCIERA, QUE QUEDE EN LA VIVIENDA, ASUMIRÍA EL PAGO DE TODA LA CUOTA HIPOTECARIA, ASÍ COMO EL PAGO DEL OBLIGATORIO SEGURO DE VIVIENDA A FAVOR DE LA ENTIDAD FINANCIERA.

EN CUANTO A LOS AVALISTAS, EN CASO DE IMPAGO, ANTES DE QUE DEBAN HACER FRENTE A LA DEUDA LOS FAMILIARES DEL QUE SALE DE LA VIVIENDA, SE DEBERÁ EXIGIR EL PAGO A LOS PRESUNTOS O PROBABLES AVALISTAS DE LA PERSONA QUE PERMANECE EN EL DOMICILIO FAMILIAR.

Por supuesto, esto deja al margen otras situaciones injustas, como sería cuando el que sale del domicilio es titular único de la vivienda, pero haciendo justicia en algunos casos, la sociedad española gana en paz social.

TODO ESTO ES FACTIBLE DE INCLUIRLO EN LOS CONTRATOS O ESCRITURAS DESDE YA, Y EN LAS OPERACIONES QUE SE VAN A FIRMAR EN EL FUTURO.

Esperando contesten a esta humilde petición, factible y ajustada a derecho, atentamente,

Jesús Ayala Carcedo.